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地產新聞
科一 葉高昭：借二按入市 埋計時炸彈
2014年8月14日
【明報專訊】自從去年4月一手條例實施， 一手樓經過了約半年的冷卻期後，漸漸活躍，原因包括各大發展商為買家提供大量優惠，好像提供雙倍印花稅（DSD）和買家印花稅（BSD）補貼，樓花提早上會額外折扣等，個別更會提供二按。

科一物業按揭 http://www.cpm.com.hk 總經理葉高昭認為，利用發展商提供的二按入市，可說「有辣有唔辣」，買家固然可以用較少首期買樓，但也要小心，一來不是每宗個案都一定批出二按，二來二按還款期較短，一旦未能成功在指定期限還清二按，便要支付遠高於一按的利息支出。

葉高昭指出，發展商提供各類現金補貼目的其實非常簡單，就是要營造一個價格抵買的氣氛，令買家覺得不要「走寶」，刺激入市神經，而這是市場策劃的技考而已，只要買家感到超值，發展商賣得歡喜，並無不妥。

發展商提供二按 刺激入市神經

「不過，發展商提供不同的二按計劃，對某一部分未有能力繳付足夠首期的買家，可能等同埋下『計時炸彈』。」

葉指出，近幾年政府推出的按揭政策，主要是提高置業門檻，排拒某些資金不足或薪金不足的潛在買家入市，希望降低假若將來樓市逆轉時市場對他們的傷害。「市面上所有銀行必須遵從政府推出的政策，唯獨發展商或財務公司所推出的二按計劃，較少受政府按揭政策監管，美其名為幫助業主上會，實際是挑戰政府的政策底線！」

倘樓市逆轉 業主將臨兩難

他又表示，近年政府不斷收緊按揭供款比率，提高首期資金門檻，加上樓價不斷攀升，促使買家開始依賴二按計劃提供額外資金來源。

「地產代理及發展商以提供優惠二按計劃作招徠，但二按計劃並不是風險池，不是必能成功借出的。就算買家成功承做二按，也可能會因樓市波動下調以致『供死會』。」

另外，「二按計劃的按揭利息往住遠高於銀行按揭利息，縱使有些計劃以首數年低息作招徠，但假若優惠期後二按按揭未能清還，利息便會調整至遠高於一按利率，令買家供款壓力突然加重，更甚是假若不幸地那時樓價往下調整，而香港銀行息口調整向上，業主便有可能發生供又供不起，賣樓又要補回差價（負資產）的困局。」

葉高昭覺得，最大的問題是發展商及物業代理往往因現時政策下，經常以二按作推銷賣點，營造二按按揭必能貸出的假象，客戶信以為真，可以以較少首期置業而簽下臨時買賣合約，最後發現發展商以各種理由拒絕其申請，資金不足的買家便手足無措，甚至無法上會而撻訂。

建議政府規管二按審批

「所以，政府也有責任規管發展商或財務公司有關供二按的程序，客戶更應量力而為，縱然眾多香港人會以置業為人生其中一個重要目標，一但購入後最終撻訂，或令往後日子帶來無可預計的沉重壓力，受害的永遠是買家本身，反觀歡喜的永遠是發展商及物業代理。」

銀行估價足 推升樓市

近期樓市再升溫，科一葉高昭認為，其中一個原因，是銀行估價取態突然有變。

海嘯銀行停估價 重挫豪宅

「我可列舉一些例子，早前一個荃灣海濱花園2座中層一個419方呎單位， 叫價490萬， 今年2月開始放盤， 參觀者眾多， 但由於當時銀行估價不足， 估價一直只介乎443萬至457萬之間， 令一眾參觀者望門興嘆。直至6月， 突然有銀行可估到485萬， 該盤即日成交， 帶動隨後一個月海濱成交價爆升10%。」

葉高昭指出，無論用家抑或投資者都甚依賴按揭，銀行估價不足，業主如想順利套現，難免要遷就銀行估價，「回想2008年金融海嘯時，銀行為降低風險，不得不大幅降低估價，大銀碼的甚至停止估價，導致當時樓價短時間內大幅下滑。」

業主急套現 被迫遷就銀行

「記得當時陽明山莊一個低層2105方呎單位，08年中以市價放盤2400萬元，由於遇上金融海嘯， 多家銀行都不願意出估價，業主又急需套現，結果有一對夫婦僅願出1520萬元，呎價低至7221元，由於這對夫婦不需要找銀行承做按揭，才可幫業主順利套現，而當時與前一宗同樣低層呎價為9558元計， 跌幅達24%，當時幾近震散豪宅市場。」

市民貪低息 H按主導

根據金管局的統計，拆息按揭（H按）的比例，由前年曾低見3％，急升至6月時76％。葉高昭說，「我們每月約200宗的按揭轉介個案統計，採用H按於本年7月更高達90％， 即除了小部分工業單位、舖位，以及一些加按套現未能享用H按， 差不多全部已經採用H按。」

H按較P按低0.25厘

他認為，H按受歡迎，主因H按息率現時約為Hibor加1.7厘，即實際按息約為1.9厘，較一般最優惠揭息率約為Ｐ減2.85厘，即實際利率2.15厘，低了0.25厘，「消費者很簡單，哪個平就揀哪個。」

近乎無風險享受息差

「有市場人士說， 由於同業拆息利率每日浮動，較最優惠利率波動，因此使用H按的風險較高， 但他們可能不知，大部分銀行自2012年中起，逐漸願意以當時Ｐ減的實際利率作為封頂上限，直至今天來說， 消費者可以說是無風險地享受H加與P減的息差。」
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