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地產新聞

樓市五節棍之住宅樓價下跌周期形成

(林木地) 2022年2月26日

第一棍：住宅樓價下跌周期形成

本港樓市面臨短期重大調整，政府錄得住宅樓價指數已連續回落近四個月，在疫情及外圍戰雲密布下，首季樓價將現顯著轉勢。

《文人報》報導，官方樓指上月跌逾1%，近2年最大跌幅。受變種病毒 Omicron 影響，上月樓市交投淡靜，市場更出現不少減價、蝕讓成交。據差餉物業估價署最新公布，上月份全港私人住宅售價指數報388.9點，按月下跌1.14%，為近23個月以來最大單月跌幅，數字更連跌4 個月，較去年9 月高峰期累計下跌2.31%。

差估署最新公布，上月本港私宅售價指數最新報388.9點，失守390點水平，較去年12 月393.4 點下跌1.14% ，創近23 個月來最大單月跌幅，僅次於2020 年2月、即新冠疫情在港爆發初期，當時樓價指數單月下跌1.66% ，而最新指數更為去年3月錄得389.6 點後新低。

第二棍：財爺出招灑及時雨

新一份預算案出場，為疫情高峰下灑下及時雨，今次推出消費券加碼，亦為多項租金扣稅及建議立法「暫緩追租」，為小市民減輕負擔作用。

《太公報》指出，預算案多項措施紓困，首推租金扣稅，派萬元消費券，共渡疫艱。財政司司長陳茂波宣讀現屆政府最後一份財政預算案，圍繞加強抗疫、為市民及中小企紓困、支撐下行經濟、投資未來等四大範疇，推出合共涉及1700億元的逆周期措施，其中紓解民困措施包括再發放每人10000元電子消費券，新設租金開支扣稅，上限十萬元；在抗擊疫情方面，預留540億元的同時，亦建議立法「暫緩追租」，一系列針對措施得到社會各方的普遍認同。陳茂波期望，預算案可以做到「精準扶持、增量發展」，減緩疫情造成的傷害，並為未來發展創造更大空間。

第三棍：政府賣靚地救庫房

去年補地價及賣地收入，為庫房增收入帶來立竿見影作用，今年新財政年度賣地，推出多項宅靚地外，鐵路項目亦成供應重點，競投氣氛將成樓市經緯儀。

《小超報》話，賣地表納兩啟德商地轉住宅，鐵路供應5載高，小蠔灣車廠矚目。新冠肺炎疫情嚴峻，但無損政府持續推出土地的決心，發展局新公布2022至23年度的賣地計劃，各項土地來源的總住宅潛在供應料約17940伙，賣地表提供8250伙或46%，其中兩幅原屬商業用途的九龍東啟德地皮，落實改以住宅用地形式納入賣地表，預計共提供約3000伙，兩地皮的總估值約274.3億至355.2億元；鐵路項目亦屬主要供應來源之一，3幅位於大嶼山的地皮有望登場，共可興建4580伙，屬於2017至18年度錄得8030伙以來，近5個年度最多，其中可建約2萬個公私營住宅單位的大嶼山小蠔灣車廠項目，將有首幅用地推出，估計可建逾1000伙。

第四棍：市區強拍收購活動未停

市區地有價有市，地產商以強拍統一業權未停，宏安剛斥2.57億統一黃大仙正鳳樓發展業權，預計建二百多伙精品住宅。

《搵銀報》講，宏安2.57億，統一黃大仙正鳳樓業權。早前由宏安地產積極收購的黃大仙飛鳳街31至41號正鳳樓，近日進行強拍，並由宏安代表以底價2.57億元投得項目，成功統一業權，發展商料地盤將建宏安精品住宅系列「the met.」。正鳳樓現為兩幢樓高5層的商住物業，於1971年落成，樓齡約51年，地盤面積約3,900平方呎，規劃為「住宅（甲類）」用途，可建樓面約3.3萬平方呎計算，每呎樓面地價約7,810元。

第五棍：放寬保按提振二手叫價

二手交投放緩，在財案放寬保按下，有市場形容為「小減辣」招，市場反應不一，有業主乘機反價，亦有減價放盤求售。

《免費報》謂，有人反價有人減價，放寬按保二手起哄。新一份《財政預算案》突公布放寬按揭保險上限，代理形容措施對樓市是「小減辣」，同時刺激正處於低迷的二手市場。有業主即時對放盤單位反價，幅度最高逾8%；不過亦有業主趁機減價吸客。預算案過後，買家入市亦加快，將軍澳更單日錄9宗成交。周三公布的預算案放寬按揭保險上限，可申請最高80%按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元；首次置業人士可申請最高90%按揭貸款的樓價上限，則會由現時800萬元提升至1,000萬元。