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地產新聞

今日地產新聞摘要

2010年11月24日

【蘋果日報】長實為硬銷大圍新盤名城出口術已非首次，年初第一期宣傳時宣稱合理呎價為 1.3萬元，其後唱高開低，正式定價 8,879元。名城又是發水樓「經典作」，一個千呎單位，用家真正可用地方不足六成，窗台面積又不盡不實；第二期盛薈的廣告宣傳口號「一脈相連九龍塘」亦曾被投訴誤導買家。

名城第一期 3月開售時，長實聲稱合理呎價為 1.3萬元，其後定價 8,879元，執行董事趙國雄當時解釋：「唔想賺到盡，希望幫市民上車。」

不過，現實是當長實日前推出第二期盛薈，定價調低至 8,326元，第一期上車市民頓變「樓蟹」，二手成交至今只得一宗，更是蝕讓。

買名城賺不到錢，自住還要面對發水問題。一個 1,030方呎單位，有多達 211方呎是無從稽考的公用地方面積，表面上實用率 76%，但若扣除露台、工作平台和外牆，真正實用率不足六成。

長實售樓書平面圖又疑不盡不實，將窗台與預製牆身一律顯示為「窗台」，旁邊的面積表卻報細數，只列出窗台面積，令業主可能在不知情下多付逾16 萬元購買特大窗台。第二期盛薈廣告聲稱「一脈相連九龍塘」，令人聯想到樓盤是位於豪宅林立的九龍塘，實際上卻位於新界大圍，被指有誤導買家之嫌。

【明報】物業市場因港府上周五出重拳打壓樓市，突然步入「嚴冬」，市場估計已累售逾200伙的大圍「盛薈」，發展商長實（0001）見招拆招，最快本周把二按成數由一成提升至兩成，並放風指二按息率將介乎最優惠利率（P）減2至3厘（P以5.25厘計），相對過往二按息率通常是以P加逾1厘計，明顯是要以低息「搶灘」。

儘管港府已收緊中、高價物業的按揭成數上限，但長實強調增加二按成數，是要回應買家要求，絕非是與港府「對幹」。

港府最新推出的打壓樓市「辣招」，是將800萬至1200萬元以上中、高價物業的按揭上限，分別調減到六成及五成不等。對盛薈擬調高向買家提供的二按成數，長實地產投資董事郭子威回應，在盛薈已售單位中，雖然有逾九成買家採即供付款，但這批買家當中也約有5％，在上周港府出招後，主動向集團查詢二按的情。

細節最快周內落實
長實之前已宣布可為盛薈買家提供一成二按，首年息率為0.98厘，一年期滿後再擬訂新息率。至於最新動作，是計劃將二按成數提升至兩成，而二按全期息率將介乎P減2至3厘之間；郭續稱，P是以5.25厘計，即實際全期二按息率將介乎2.25厘至3.25厘之間，細節最快周內落實。
發展商向旗下新盤的買家提供二按，過往屢見不鮮，但息率通常以P加1.5厘至1.75厘計算，反觀長實今次提供的二按息率，最低有機會達P減3厘，估計是以低息作招徠。長實多次為買家提供二按，而同系公司尚乘財富策劃（AMTD）則屬「鐵膽」合作伙伴，如上月發售的馬鞍山「天宇海」，就曾為買家供一成二按，息率為P減3厘。

【成報】自政府上周出招遏樓市炒風後，二手私宅交投迅即癱瘓，樓市由不足一周內，從「有樓唔憂賣」至現時「有樓趁早賣」現象。而市場更掀起陣陣「撻訂潮」，已由嘉湖山莊蔓延至「炒家天堂」的沙田第一城，有炒家已蝕10萬元「甩身」離場；其中沙田市中心自上周五至今出現零成交，當中不少業主減價5%至8%。業內人士估計，樓市「撻訂潮」將會由新界區陸續延至市區，而且樓價有可能「崩潰式」劈價至15%至20%。

一向為上車客及炒家首選的天水圍嘉湖山莊，於上周末率先爆發撻訂潮，至最近亦累錄10多宗撻訂個案。有業內人士指，在政府出招後，嘉湖山莊出現不少撻訂個案，買家主要是相信樓市再有下調空間，寧願賠訂賠佣，期望在樓價下跌後再以「筍價」入貨。

嘉湖錄逾10宗撻訂個案
　　
中原地產黎宗文表示，沙田第一城自政府出招針對炒家後急速轉淡，當中部分投資者寧可撻訂亦不希望長線持貨。其中錄得41座低層C單位，面積410平方呎，以190萬元成交，買家為投資者，但政策推出後，即時希望撻訂，其後業主願意再減價3萬元，買家亦選擇撻訂離場，連同佣金及訂金約蝕10萬元離場。　　另外，亦錄1座中層E室撻訂，面積544方呎，以313萬元成交，買家為投資者，有見市況轉淡，本已付訂金約10萬元亦即時撻訂，連同佣金及訂金約蝕17至18萬元離場。市場上亦錄42座低層G單位及數個其他單位蘊釀撻訂，預計會引起屋苑一股撻訂潮。

他稱，上月沙田第一城成交熾熱，自周五至今只錄得3宗成交，現時普遍業主減價幅度徘徊3至5%，個別業主減價幅度達8至10%，惟現時交投轉慢，只有減價幅度較高之優質單位才能快速獲承接。至於，日前沙田第一城錄得11座低層E室成交，面積594平方呎，成交價為300萬元，折合平均呎價5,051元。據了解，業主本開價320萬，有見政府出招令交投減慢，即減價20萬，即獲承接。

據地產代理透露，近日沙田一號雲頂單位以1,220萬元成交，原業主在政府打擊炒樓措施出台前本以1,280萬元放盤，但受政策影響，即減價60萬。該單位為一號雲頂6座高層C室，原業主在08年買入，至今物業升值4成，轉售帳面獲利356.4萬元。

【星島日報】限建「發水」新例明年四月推行，發展商紛加快洋房項目重建申請，當中和黃約四個豪宅物業，上月均獲批圖則重建洋房。此外，恒基及華懋亦把握機會，旗下山頂及西貢項目，亦獲批建洋房。有業界人士認為，料財團將會加快這類物業的圖則申請。

屋宇署昨日公布，十月共批出三十四份建築圖則，涉及二十項住宅及商住發展，當中不少為全新批出圖則的洋房項目。

當中和黃旗下多個位於傳統豪宅區的貴重地段的收租項目，包括山頂甘道二十三號、山頂道頤翠園、薄扶林沙宣道富麗苑，以及山頂道九十號均批出重建圖則。山頂甘道二十三號現址為一座兩層高獨立大宅，面積達六千一百三十方呎，另花園佔地約八千七百七十五方呎。而最新批出可建一座兩層高洋房，涉及住宅逾九千九百方呎，另設一座一層高的更亭及一座一層高的電表房。

【東方日報】市區舊樓有價，一向鮮有成交的銅鑼灣登龍街十六至二十二號舊樓，近期連錄約二十三宗登記易手個案，涉及金額近四點四億元，市場料上址有機會獲發展商收購。
登龍街十六至二十二號據悉現為樓齡約三十九至五十一年的數層高物業，其中地舖每宗成交價介乎七千三百四十萬與九千二百六十萬元，住宅每宗個案成交價普遍介乎四百萬至五百五十萬元。據了解，登龍街由於毗鄰銅鑼灣零售核心，故近期吸引發展商收購該地段舊樓，其中豐泰地產的登龍街八至十四號將重建成商場，涉及樓面約五萬方呎。

另方面，受惠上水天巒效應，九肚山本月連錄約五宗洋房成交。利嘉閣石家麟透露，寶栢苑一期單號屋，面積約一千四百八十六方呎，花園逾一千七百方呎，獲中港商人斥二千零六十八萬元承接，呎價約一萬三千九百一十七元，單位十一年升值逾一倍。
消息指出，大潭浪琴園五座高層Ｂ室獲買家以約二千五百五十萬元承接，以面積約一千七百七十二方呎計，呎價近一點四四萬元。

【文匯報】在政府重招打擊樓市炒風之下，不少大型藍籌屋苑實力投資者由短炒變長，將單位由賣轉租，即時令市場租盤量有5%至15%上升，不過由於租務雙方均持觀望態度，租金基本維持平穩，幅度10%來內，未有太大變化。

美聯物業海怡半島西翼分行助理區域經理葉志偉表示，海怡半島業主沽貨壓力未見太大，個別業主更將單位放租，而目前屋苑放租盤數量約有150個，較上周措施公布前約140個增加約7%。

他又表示，海怡半島業主叫價未有明顯減幅，業主寧願觀望及看長線。日前海怡半島10座高層B室，單位面約為918平方呎，屬全海景優質單位，並以約1.85萬元月租成交，呎租約為20.2元。本月至今，海怡半島暫錄得約22宗租務成交，呎租由18元至23元不等，而租盤約有150個左右。

【新報】政府於上周五推出了「額外印花稅」及收緊按揭組合拳，一心以打擊炒風，但發展商及地產代理都近日皆紛紛表態，認為一刀切的措施中，有不少地方會「殺錯良民」。而香港專業地產顧問商會昨日率先去信立法會及財政司司長，希望有將關措施優化，能精準地針對炒家，而又可避免用家受池魚之災。

香港專業地產顧問商會向立法會表達意見，信件中主要提及了幾個問題，當中包括政府宣布在11月20日及之前已簽署正式買賣合約的交易，可括免「額外印花稅」，若只簽妥臨時合約的交易，一律納入徵收「額外印花稅」措施之內，換句話說，在11月19日宣布打擊炒樓措施前兩個星期左右、正在等待安排前往律師樓簽署正式合約的成交個案，也需要納重稅，這批人買樓時並沒有任何這方面的心理預算，其中絕大部份是用家，商會認為是不應受到無妄之災。

商會認為，「額外印花稅」將傳統的臨時合約作準的概念模糊化，因他們認為多年來稅局也是在簽臨約後便收取印花稅的，臨約一直具有清楚的法律地位。商會發言人表示，政府應研究法律原意及行政的慣例去運作措施，無論如何有關措施不應針對用家。